香港楼市。 梁宝欣/摄

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华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

香港特区政府差饷物业估价署（简称“香港差估署”）对于2022年的香港楼市给出了这样的评价：2022年住宅物业市场失去动力。不过，据《华夏时报》记者观察，进入2023年以来，香港楼市一反2022年态势，成交量和住宅售价均见反弹。

6月4日，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，今年首四个月住宅物业交投量（成交量）回升至每月平均约4600宗水平，较去年同期（即正值第五波疫情高峰之际）大增逾六成。整体住宅售价和租金指数今年首四个月与去年12月底比较分别回升5.8%和1.5%。香港将继续努力提速、提量，全方位增加房屋土地供应，以回应市民对改善居住环境的迫切需要。

时隔一日，即6月5日，陈茂波在立法会财经事务委员会会议上表示，暂时无意调整楼市“辣招”，但政府会密切留意楼市，“可能的话，再宽松一下，未曾有物业但想买楼自用的朋友的按揭成数比例，这个我会考虑。”

按照香港目前的规定，香港居民首次购买总价1000万港元及以下的私人住宅物业最多可以借到9成贷款。如果再放宽贷款比例，则接近于零首付。

“优先照顾本地市民置业需要”

按照陈茂波的说法，在可行的情况下，会考虑为首次置业人士再放宽按揭成数比例。政府推出楼市“辣招”后，炒风并不炽热，但房屋供应仍然相对有限情况之下，要优先照顾本地市民置业需要，政府的房屋政策会以本地人购买物业自住为优先，物业“是用来住的，不是用来炒的”。

香港2022年修订按揭保险计划。 截图自香港特区政府财政预算案网站

据记者了解，2022年香港特区政府放宽按揭保险的成数门槛，香港居民首次置业人士申请最高九成按揭贷款的房价上限由之前的800万港元提升至1000万港元，申请最高八成按揭贷款的房价上限由1000万港元提升至1200万港元。

彼时，香港特区政府财政司司长表示，“我们放宽按保的成数主要是考虑到现时的市况和未来的供应，我们就此放宽一些，让有需要购买物业自住的朋友，或是已拥有物业但希望换成较大单位的朋友能够容易做到，而在此过程中，以现时市况不至于会对市场构成推动的作用。”

按保即按揭保险。根据香港金融管理局发布的指引，按揭保险计划为银行提供按揭保险，使银行可以提供高成数的按揭贷款而毋须承担额外的风险。值得一提的是，2022年已是香港特区政府第二次放宽按揭保险计划。早在2019年，按揭保险计划适用的楼价上限由原来400万港元放宽至800万港元。

图源：香港按揭证券有限公司官网

需要注意的是，陈茂波是在回应香港地产界相关人士向政府提议“减辣”或者“撤辣”从而进一步让楼市活跃时，提及的“考虑为首次置业人士再放宽按揭成数比例”。

“减辣”“撤辣”中的“辣”是指香港楼市实施的“辣招”。所谓“辣招”，是指香港目前各项住宅物业需求管理措施。据了解，目前香港楼市实施的“辣招”包括从价印花税、买家印花税和额外印花税。有媒体报道指出，“辣招”的出现是为了加重非香港永久居民住宅物业买家及香港居民短线炒家的交易成本。

5月底，香港差饷物业估价署（简称“香港差估署”）最新公布，香港4月私人住宅售价指数报354.2点，按月升0.54%，连升4个月，创7个月高位，按年则跌8%。总结香港今年首4个月，楼价指数累升5.83%。

为何在香港楼市持续回暖的情况下，地产界相关人士仍要提议政府进一步放松楼市？

对此，地产经济学家邓浩志在6月10日接受《华夏时报》记者采访时表示，“香港楼市2022年整体比较低迷，整体价格下滑了15%左右。今年一季度表现有一定程度的回升，二季度又进入一个横盘期，整体上（去年加今年）相对以前来说比较弱势的，所以开发商呼吁‘减辣’来维持市场稳定。”

不过，在上述情况下，香港特区政府宁愿调整首付比例来活跃香港楼市，都不肯调整“辣招”。邓浩志表示，香港房价已经连涨多年，即使政府中途想要调整房价，但因为美联储实施宽松的货币政策，导致美国“放水”，最终影响到香港的资金量，并进一步拉升了房价。

“香港楼市已经活跃了很长时间，（房价）累计升幅很大且位于在全球前列，所以特区政府坚持不松（辣招），还是有考虑的，避免泡沫过大。”邓浩志说道。

“人才来港对资产市场影响不大”

陈茂波在6月5日仍提及，中短期而言，人才来港对资产市场影响不大，当中租赁市场受影响会较旺盛；但由于楼市购买市场仍然设有需求管理措施，相信初期置业的比例不会太高。

值得注意的是，2022年10月19日，香港特区行政长官李家超在任内首份施政报告中提出多项“抢人才”措施，包括优化现有多项输入人才计划，加强吸引力。同时，李家超还指出，合资格外来人才在成为香港永久性居民后，可申请退还在港置业已缴付额外的印花税。

彼时，李家超表示，将向合资格外来人才退还在港置业额外的印花税。合资格外来人才如在今天（2022年10月19日）或以后在港置业，可于居港7年并成为香港永久性居民后，就其已购入并仍然持有的首个住宅物业，申请退还已缴付的买家印花税及新住宅印花税（但仍须缴交按“第二标准税率”计算的从价印花税）。这将使有关人士的印花税负担与首次置业的香港永久性居民看齐。有关安排适用于任何在今天（2022年10月19日）或以后签署的“买卖协议”。

此外，香港政务司司长陈国基也对施政报告中提出的“抢人才”政策进行解释。他表示，香港特区政府希望能在2023年至2025年期间，每年通过各项人才入境计划输入累计至少3.5万名预计逗留至少12个月的人才的绩效指标，即3年吸引逾10万高端人才来港。

而据香港商报报道，有议员指出，香港特区政府推出吸引人才计划后，相关人士抵港要租赁物业，担心未来租务市场将出现供应短缺，有机会带动租金大幅上升。同时，还有议员关注香港特区政府落实“抢人才”措施后，如何影响香港楼市。对此，陈茂波除了上述提及的回应外，还强调特区政府将谨慎行事，避免楼市飞升。

邓浩志则表示，香港人才政策的调整，能更加吸引国内人才进入香港工作、生活，但这对楼市而言属于中等偏弱程度的利好。整体而言，香港房地产市场更多的是跟美国货币政策紧密相连。“香港是联系汇率制度，为了维持汇率要做出调整。现在美国持续的加息，经济可能会进入放缓甚至衰退（状态），这个也会直接影响到香港的购买力。由于美国连续加息，使得香港贷款的利息比较高，这对贷款者而言不太友好。同时，美国的资金流回（美国）国内，热钱减少，使得香港的购买力下降。”邓浩志说。

邓浩志也提及，香港楼市仍能吸引外来的购买力，如4月底新加坡额外印花税的调整会直接影响香港楼市。

4月26日，新加坡政府公布楼市降温新政。其中，将提高购买任何房产的外国人的额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）至60%。这意味着以后外国人想要在新加坡买价值100万元的房子，其至少需要缴纳60万元的ABSD。

“新加坡跟香港一样，房价也是很高。现在（中国）内地以外，置业优选的两个地方，一个是中国香港，一个是新加坡。当新加坡（买房）的条件提高之后，我相信有一部分会转而考虑香港。”邓浩志说道。

此外，陈茂波还在6月5日表示，香港第一季度经济增长2.7%，终止连续四季的跌势，在《财政预算案》预料今年全年本地经济增长3.5%至5.5%，如果外围环境没有太大变化，可望实现相关估算范围中较高的增幅。展望第二及第三季访港旅客及本地消费，仍是香港经济增长主要动力，但外围环境挑战重重，今年经济硬着陆的风险较高。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁